Krav om bruksrett til eksisterende vei

Du har akkurat kjøpt deg en ny eiendom. Det viser seg at eieren av den private veien som fører til eiendommen, ikke vil la deg bruke veien.  Hva gjør du? Kan du sikre deg atkomst langs den private veien? Spørsmålet blir om du kan påtvinge deg en rettighet i veien, og hvordan en slik rettighet eventuelt skal verdsettes.

I denne artikkelen fra Eurojuris Informerer nr. 4/2018 gir vår advokatfullmektig Louise Strømsvold Størksen en oversikt over reglene for retten til vei over fremmed eiendom.

1. Innledning

Retten til ferdsel og bruk av offentlig vei er i utgangspunktet fri for enhver, men dette gjelder ikke private veier. Dersom det ikke foreligger særskilt avtale om rett til å bruke veien, vil veglovas bestemmelser om private veier kunne anvendes.

Det fremgår ingen utfyllende definisjon i loven om hva som er privat vei. Imidlertid står det i veglova § 1 at alle veier som ikke er åpen for allmenn ferdsel, og som ikke blir vedlikeholdt av staten, er å regne for private.

Veglova § 53 første ledd gir jordskifteretten hjemmel til direkte å etablere vegrett i eksisterende privat vei hvor det regnes som klart at en vegrett vil være mer til gagns enn til skade.  Det må betales vederlag for en slik veirett, og i praksis kalles det for «innpåkjøp» eller «inngangsbilletten» til veien.

Formålet med denne artikkelen er å redegjøre for veglova § 53 første ledd om innpåkjøp i privat vei, og hvordan vederlaget for innpåkjøp verdsettes.  Vi ser kun på muligheten for etablering av veirett i eksisterende privat vei, og hvordan en slik rett skal verdsettes etter veglova § 53. Andre grunnlag for etablering av veirett, faller utenfor artikkelens omfang.

2. Veirett etter veglova § 53

2.1 Innledning

Bestemmelsen i veglova § 53 gir altså private direkte hjemmel til å ekspropriere bruksrett til eksisterende vei hvor visse vilkår er oppfylt.  Ekspropriasjon betyr å skaffe seg rett til å erverve grunn og rettigheter ved tvang. Den som eksproprierer kalles ekspropriant, og den det blir ekspropriert fra kalles ekspropriat.

Ønsker en part å etablere veirett gjennom ekspropriasjon i privat vei, behandles dette av jordskifteretten som en skjønnssak, jf. veglova § 60. En skjønnssak er en rettergangsmåte som behandles etter egne prosessuelle regler, og anvendes ved avgjørelser av fortrinnsvis skjønnsmessig karakter.

Jordskifterettens kompetanse til å holde skjønn etter veglova omfatter kun lovens kapittel VII om private veier. Et skjønn tatt av jordskifteretten kan overprøves ved overskjønn i lagmannsretten.

Skjønnet

Skjønnet skal fastsette vederlag for bruksrett til vei som allerede ligger er ut fra en som allerede ligger der ut fra en «forholdsmessig part» av utgiftene til anlegg og vedlikehold av veien.  Jeg vil komme nærmere tilbake til dette under punkt 3.

2.2 Hvem kan kreve veirett?

I veglova fremkommer det ingen egne regler om hvem som kan reise sak etter lovens bestemmelser. Spørsmålet om hvem som kan kreve veirett, er således kun regulert gjennom de alminnelige prosessforutsetningene.

2.3 Nærmere om vilkårene for veirett

2.3.1 Hva ligger i kravet om «klårt» mer til «gagn enn skade»

Veglovas § 53 første ledd krever at inngrepet «klårt» vil være «meir til gagn enn skade».  Bestemmelsen legger opp til en konkret interesseavveining av fordelene ved å etablere veirett, opp mot den skade veiretten kan medføre i hver sak. Spørsmålet blir hva som ligger i at inngrepet må være  «klårt» mer til «gagn enn skade».

Ordlyden «klår» tilsier at det må være en opplagt fordel å få veirett. Videre tilsier en naturlig forståelse av «meir til gagn enn skade» at nyttefordelen med å få veirett må vurderes i lys av samtlige skader og ulemper en utvidet bruksrett vil gi for grunneierne.

I RG 1972 s. 329, s. 334, hvor spørsmålet var om et nybygget motell skulle kunne bruke avkjørselen til naboen, uttalte skjønnsretten seg om begrepet «klårt»:

«For at eiendomsinngrep som nevnt skal kunne tillates, må det «reknast for klårt at inngrepet vil vere meir til gagn enn til skade». Det er skjønnsrettens oppfatning at ekspropriasjon kan tillates dersom det foreligger en overvekt i nytten for saksøkeren i forhold til skaden for saksøkte. Ordet «klårt» har sin betydning i relasjon til styrken av klarheten i beviset, og antas ikke å gi anvisning på at fordelene må være overveiende store i forhold til skadene.»

Standpunktet i dommen er blitt gjentatt flere ganger i praksis, og er også lagt til grunn i kommentarutgaven til veglova (Arnulf & Gauer 1998), se s. 261.  Interesseavveiningen av om inngrepet ved å etablere bruksrett til veien er «meir til gagn enn skade» sett i lys av «klårt», viser dermed at det etter en konkret helhetsvurdering ikke skal være tvil om at veiretten vil være mer av behov for eksproprianten, enn til skade for ekspropriaten.

2.3.2 Relevante momenter i helhetsvurderingen

I rettspraksis fremkommer det flere momenter som anses relevante i praksis. Først og fremst fremgår det av rettspraksis og teori at et minimumskrav må være at den som krever bruksrett, kan påvise et veibehov.

Det fremkommer også av rettspraksis at det er eiendommens objektive interesser som skal legges til grunn, og at subjektive interesser bare skal vektlegges hvor de anses beskyttelsesverdige.  Et moment som har vært oppe flere ganger i praksis, er også selve bruken av veien. I Rt. 1969 s. 268 vurderte Høyesterett blant annet om grunneieres reduserte mulighet for å bygge hytter kunne tillegges vekt ved spørsmål om å avstå utvidet bruksrett. I denne saken var det to personer som hadde fått godkjenning til å bygge 40 hytter, og de ønsket derfor å få bruksrett til veien til hyttefeltet. Høyesterett uttalte her at:

«Det kan etter flertallets mening ikke være tvilsomt at det avgjørende er hvor vidt fordelene for saksøkerne ved den utvidede bruk av vegen de krever klart er større enn ulempen for de øvriges bruk av vegen. Om andre grunneiere får myndighetenes tillatelse til å utnytte sine eiendommer til hyttetomter eller ikke er for avgjørelsen av spørsmålet omsaksøkerne skal gis en utvidet bruksrett til vegen uten betydning».

Høyesterett slår her altså fast at andre grunneieres reduserte mulighet for å bygge hytter ikke kunne tillegges vekt. Overskjønnet delte seg her imidlertid i et flertall og et mindretall. Dommen kan tale i retning av at grunneieres eventuelle fremtidige utnyttelse av en eiendom skal tillegges begrenset vekt i en helhetsvurdering.

I LA-1994-855 var det spørsmål om det skulle gis full bruksrett til vei i tilfeller hvor grunneier hadde byggeplaner mot veien. Det var imidlertid her uavklart om grunneier ville få oppføre bygget, momentet ble derfor tillagt begrenset vekt, og det ble gitt full bruksrett til veien.

Det fremkommer også av rettspraksis at det vil kunne være forskjell på om det er veirett til fritidsbolig eller helårsbolig det er ønske om å ekspropriere bruksrett til. I RG 1991 s. 122 på s. 126 uttaler retten at «en fritidsbolig har mindre behov for kjørevei helt fram enn en helårsbolig».  Etter en helhetsvurdering ble det her ikke gitt medhold i krav om bruksrett til veien.

Som vi har sett gir altså veglova § 53 direkte hjemmel til å ekspropriere bruksrett til eksisterende vei hvor visse vilkår etter en konkret helhetsvurdering er oppfylt. Spørsmålet blir da hvordan en slik bruksrett skal verdsettes.

3. Verdsettelse av vederlag

3.1 Innledning

Veglova § 53 tredje ledd andre punktum gjelder vederlag for bruksrett til eksisterende vei, eller såkalt innpåkjøp. Det fremgår at jordskifteretten «kan» fastsette Det betyr at jordskifteretten kan fastsette vederlag hvor partene ikke selv kommer til enighet, og begge parter kan ta saken inn for jordskifteretten for å få fastsatt vederlaget.

3.1.1 Vilkår: Forholdsmessig part av utgiftene til nlegg og vedlikehold

Etter § 53 skal innpåkjøpssummen for bruksrett til eksisterende vei omfatte en «forholdsmessig part» av utgiftene til anlegg og vedlikehold. Spørsmålet blir hva som utgjør en «uforholdsmessig part» av utgiftene til anlegg og vedlikehold.

I kommentarutgaven til veglova (Arnulf & Gauer 1998) skriver forfatterne mer konkret om hva dette innebærer. De skriver at slikt vederlag som regel bare vil omfatte merslitasje og ulemper ved økt trafikk. Dersom det blir kostnader til vederlag for grunn- og kapitalinvesteringer, kan skjønnet ta hensyn til dette i vurderingen.  Denne lovbestemmelsen er den eneste i loven hvor fordeling av anleggskostnader mellom partene fremkommer.  Regelen kan anses som mest praktisk hvor veien er forholdsvis ny, og det må være en forutsetning at det har vært utgifter til anlegg og vedlikehold.

Part av utgift til «anlegg» vil si de grunnleggende kostnadene til selve veikroppen med tilhørende system.  Akkumulerte vedlikeholdsutgifter gjennom årene skal man ikke ta med. Indeksregulering og renteberegning av investeringer bør man også være varsom med å godta (Arnulf & Gauer s. 266). Det man bør akseptere, er den aktuelle verdien, og se til nytten brukerne allerede har hatt av veien.

Når det gjelder part av utgift til «vedlikehold» gjelder det først og fremst fremtidig slitasje og ulemper ved eventuell økt trafikk.  Loven sier altså at vederlaget skal dekke den slitasje og de ulemper en bruksrett vil utgjøre.  Nøyaktig hvordan dette skal verdsettes, sier loven imidlertid ikke noe om. Spørsmålet blir da hvordan vederlaget mer nøyaktig skal utmåles.

3.1.2 Rettspraksis om vederlagsmetode

Ser man hen til rettspraksis for hvordan vederlaget skal fastsettes etter veglovas system, ser man at det har blitt benyttet flere ulike metoder for dette. Både markedspris og veiens tekniske verdi er blitt brukt.

I RG 2000 s. 920 ble markedsverdi benyttet.  Spørsmålet var her om eieren av veien hadde krav på erstatning for noe mer enn påført skade og ulempe ved økt trafikk. Det var i dette tilfellet på det rene at det ikke hadde påløpt noen utgifter til anlegg eller vedlikehold for de nåværende eierne. Lagmannsretten kom til at eier skulle ha erstatning for selve veiretten, og det ble dermed brukt markedsverdi for å fastsette vederlaget. I  saken ble det sett hen til at erstatningen skulle tilsvare «den verdi en normal aktør i markedet er villig til å betale for en slik veirett som det her er snakk om». I denne saken hadde eieren kommet til en avtale om vederlag med en nabo, slik at prisen ble den samme for parten som reiste sak.

I en litt nyere avgjørelse, LG-2013-39629, gjaldt saken spørsmål om hvilket vederlag innpåkjøperen skulle betale for veirett til fritidsbolig etter veglova § 53. Lagmannsretten kom til at innpåkjøperen skulle betale en forholdsmessig part av anleggsutgiftene til veien og ikke markedspris.  Lagmannsretten kommenterte at de ikke kunne se at det kunne påvises noen særskilt omsetningsverdi for bruksretter til veien, og at bruksrettene ikke kunne omsettes løsrevet fra hytteeiendommene. Lagmannsretten kom derfor til at dersom eier fikk «dekket en forholdsmessig andel av opparbeidelseskostnadene lider han ikke noe tap» ved økt bruk av veien.

Hva da med vederlaget om det ikke kan påvises vedlikeholds- eller anleggskostnader? Hvordan skal man verdsette en bruksrett hvor veien for eksempel er en gammel kjerresti? Det er klart at det ikke påløper utgifter til en slik type vei. Den tekniske verdien av veien vil dermed bli veldig lav.  Vil det da være riktig å verdsette innpåkjøpet til kroner null, eller må innkjøpet bli vurdert etter veiens antatte markedspris?

Lagmannsretten avkrefter ikke markedsverdi som metode for verdsettelse av vederlaget i LG-2013-39629, men uttaler at det ikke fantes noen alminnelig markedsverdi i det tilfellet. Det ble dermed mest riktig å bruke veiens tekniske verdi.  Ser man avgjørelsen i LG-2013-39629 i lys av RG 2000 s. 920, kan det se ut til at man bør vurdere markedsverdi som verdsettelsesmetode i tilfeller hvor veien er i svært dårlig stand og den tekniske verdien derfor er tilnærmet null, og det vil være galt å tilkjenne bruksrett uten å betale en form for vederlag.

Siden innpåkjøp etter veglova § 53 er ansett som en form for ekspropriasjon, vil det kunne føles svært inngripende å måtte gi fra seg bruksrett til veien uten å få kompensasjon av noe slag.  Imidlertid kan det også gå motsatt vei, at dersom veiens tekniske stand er prissatt til null, vil innpåkjøperen kanskje ut med en del penger for å oppruste veien til bruk. Det vil da ikke være rimelig at han skal måtte betale vederlag, for deretter å betale for opprustingen.

Hvordan skal man verdsette en bruksrett hvor veien for eksempel er en gammel kjerresti?  Ut fra rettspraksis på området ser det ut til at veiens tekniske verdi danner utgangspunktet for verdsettelsen av vederlaget, men at markedsverdien må vurderes i tilfeller hvor den tekniske verdien kommer til kort.

4. Avslutning

Du har akkurat kjøpt ny eiendom, og det viser seg at eieren av den private veien som fører til eiendommen, ikke vil la deg bruke veien.  Hva gjør du? Jo, dersom du har et stort behov for bruksrett til veien, krever du innpåkjøp etter veglova § 53. Dersom vilkårene er oppfylt, kan du altså påtvinge deg en rettighet i veien gjennom ekspropriasjon. Husk imidlertid at rettigheten har en pris. Etter rettspraksis og bestemmelsens ordlyd fremstår det som at det er den tekniske verdien av veien som vil være utgangspunktet, men at markedsverdi gjerne kan benyttes i noen saker. Det vil uansett være opp til retten å foreta en skjønnsmessig helhetsvurdering i hvert enkelt tilfelle. Veglovas § 53 fjerde ledd vil også i hvert tilfelle kunne komme inn som sikkerhetsventil ved at det her er gitt generell adgang for partene til å kreve nytt skjønn etter 5 år.

Relaterte saker

Publisert: 30. oktober 2019

NAV-skandalen! EØS/utenlandsopphold

Vi har på vegne av flere klienter påklaget vedtak i slike saker, og vi har måttet tatt saken videre til Trygderetten. Ved å påpeke motstriden mellom trygdeforordningen og NAVs praksis har vi i flere saker fått medhold etter å ha anket saken inn for Trygderetten. Av erfaring vet vi derimot at mange aldri benytter seg […]

Publisert: 24. oktober 2019

Velkommen til vårt SILK-foredrag – «Gjenvalg av Trump – med rasisme i bagasjen?»

Tid:        Fredag 1. november kl. 11.30 – 13.00 Sted:     Vili & Vé, Åkrehamn Arrangementet er gratis og det blir servert boller og kaffe. Vi har plass til totalt 50 gjester, så her er det «først til mølla».   Påmelding til iosvaag@eurojuris.no   Foto: NRK

Publisert: 26. september 2019

Ubetinget fengsel for ulovlig bygging i strandsonen

I en nylig avsagt dom fra Agder lagmannsretten ble grunneier og entreprenør (styreleder i selskapet) dømt til fengsel i 45 dager, hvorav 24 dager ble gjort betinget med en prøvetid på 2 år. I tillegg ble en underleverandør idømt en bot på kr. 200 000. Saken gjaldt en rekke brudd på plan – og bygningsloven. […]

Publisert: 17. september 2019

Har du solgt fast eiendom privat og trenger en uavhengig oppgjørsansvarlig – «mellommann»?

Hvorfor skal vi bruke tid og penger på en oppgjørsansvarlig? Ved benyttelse av en mellommann ved et eiendomsoppgjør, mottar ikke selger kjøpesummen før hjemmelen til eiendommen er overført til kjøper, og kjøper mottar ikke tinglyst skjøte på eiendommen før kjøper har innbetalt kjøpesummen. Kjøpers bankforbindelse vil også i mange tilfeller kreve at det benyttes en […]