Kjøp av bolig er en stor investering.  For de fleste av oss er det den største økonomiske investeringen vi gjør i løpet av livet.  Boligkjøp representerer med andre ord en stor risiko for vår privatøkonomi.  Hva om det viser seg at boligen du har kjøpt er mangelfull?

Avhendingsloven regulerer kjøper og selgers rettigheter/plikter ved salg av bolig.  Det følger av loven at boliger kan selges «as is». Det vil si at eiendommen selges «som den er» og skal være i samsvar med det som er avtalt skriftlig og muntlig (prospekt, tilstandsrapport og visning), men at mangler kan bare påberopes dersom disse gjør at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Lovens ordning legger utvilsomt til grunn at kjøper har undersøkelsesplikt. Samtidig legger lovens ordning, beklageligvis, opp til at selger «vinner» på å undersøke minst mulig ved egen bolig før salg. Dersom selger ikke er kjent med mangler på salgstidspunktet, vil vedkommende heller ikke anses å være ansvarlig for disse. Resultatet er at skjulte mangler ikke oppdages, hvilket igjen resulterer i omfattende konflikter hvor forbrukerkjøperen gjerne stiller svakt. Kostnadene i forbindelse med konfliktene er betydelige, både for partene og samfunnet (rettsapparatet).

I et forsøk på å begrense kjøpers risiko har regjeringen i sommer sendt ut høringsforslag for endringer i avhendingslova. Endringene tar sikte på å sikre forbrukerkjøperen, samtidig som antallet konflikter skal senkes.  Forslaget innebærer tre vesentlige endringer:

• Ikke lenger adgang til å selge bolig «as is» til forbrukerkjøper
• Lovfeste mangelsbegrepet
• Presisere betydningen tilstandsrapporten har og de krav som stilles til denne

Ikke lenger adgang til å selge bolig «as is» til forbrukerkjøpere

Ved bruk av «as is»-forbehold er selger etter dagens lovregulering ikke ansvarlig for alminnelige feil og mangler som denne ikke visste om på salgstidspunktet. Dette resulterer i at selger kan avstå fra å ta initiativ til å innhente og frembringe uttømmende informasjon om boligen før den selges.

Forslaget til endringer i avhendingslova snur på denne ordningen.  Regjeringen har foreslått at selger blir ansvarlig for alle feil og mangler som overstiger en viss minsteterskel, da vil selge måtte informere kjøper om slike mangler før avtaleinngåelsen.  Dette vil typisk skje ved bruk av tilstandsrapport ved salg.  Tanken er at de skjulte mangler dermed vil bringes frem i lyset og være en del av kjøperens beslutningsgrunnlag.

Selger vil kunne «beskytte» seg selv ved å tegne forsikring for salg av bolig.

Lovfeste mangelsbegrepet

Ved å lovfeste mangelsbegrepet ser Regjeringen for seg at forbrukeren vil få et realistisk bilde av hva man kan forvente ved kjøp av brukt bolig.  Regjeringen foreslår derfor å lovfeste at eiendommen skal være i samsvar med det kjøperen kunne forvente under hensyn til eiendommens pris, type, alder, synlige vedlikeholdstilstand og andre konkrete omstendigheter.  Bagatellmessige feil og avvik skal imidlertid ikke utgjøre mangler i lovens forstand.  Terskelen for å anse en mangel som bagatellmessige feil og avvik skal ligge betraktelig lavere en vesentlighetskravet som følger av dagens lovregulering.

Presisere betydningen tilstandsrapporten har og de krav som stilles til den

Det er sikker gjeldende rett at kjøper har en undersøkelsesplikt, herunder at kjøper må sette seg inn i alt salgsmateriale som foreligger, blant annet tilstandsrapporten. Imidlertid er det mange forbrukerkjøpere som ikke forstår omfanget av denne undersøkelsesplikten.  Regjeringen foreslår derfor at det lovfestes at kjøperen skal anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller annen relevant salgsdokumentasjon.  Kjøperen kan da ikke påberope seg disse forholdene som mangler.

En naturlig konsekvens av ovennevnte er at det også stilles strenge lovkrav til selve tilstandsrapporten og dens faktiske innhold.

Konsekvenser av lovendringen

Lovendringene som er forespeilet ovenfor viser at lovgiver ønsker å bevisstgjøre både selger og forbrukerkjøper på deres ansvar i forbindelse med salg og kjøp av bolig.  Forslaget til lovendring stiller større krav til formidling av opplysninger og undersøkelser og er ment å føre til en sikrere bolighandel, samtidig som antallet rettslige konflikter på avhendingslovas område forventes å reduseres.  Spørsmålet er imidlertid om man er seg tilstrekkelig bevisst at også selger av brukte boliger gjennomgående er forbruker og amatør, med de vesentlige konsekvensene en styrking av kjøpervernet for selger.  Dette er forhold som formodentlig vil bli viet atskillig oppmerksomhet i den videre lovgivningsprosessen.

• Sandra Dueland (I permisjon)