Salg av arvet bolig kan bli beskattet som tomt
Mange arvinger legger til grunn at salg av en arvet bolig er skattefritt dersom avdøde oppfylte vilkårene for skattefritt boligsalg. En nylig avgjørelse fra Skatteklagenemnda viser at dette ikke alltid er tilfelle.
Skrevet av:
Thor Harald Eike (H), Partner
Når kan salg av arvet bolig være skattefritt?
Dersom avdøde oppfylte eier- og botidskravene for skattefritt salg av egen bolig, kan arvingene som hovedregel selge boligen uten gevinstbeskatning. Arvingene får da normalt bruke boligens markedsverdi på dødstidspunktet som skattemessig inngangsverdi.
Dette gjelder imidlertid bare så lenge eiendommen skattemessig anses som en boligeiendom. Dersom eiendommen i realiteten blir vurdert som en tomt med utbyggingspotensial, kan skattefritaket falle bort.
Saken for Skatteklagenemnda
Tre søsken arvet en eldre enebolig på en tomt på litt over 2 mål. Arvelater hadde oppfylt eier- og botidskravene for skattefritt salg av bolig. Boligen ble markedsført med utviklingspotensial og solgt til en profesjonell utbygger for 20,6 millioner kroner, betydelig over prisantydning.
Kjøper rev senere boligen og planla bygging av fire nye boenheter.
Spørsmålet var om salget skulle behandles som salg av bolig eller salg av tomt.
Hvorfor ble eiendommen ansett som tomt?
Skatteklagenemnda la særlig vekt på at:
- Salgsprisen var langt høyere enn det sammenlignbare boliger i området ble solgt for.
- Verdien kunne ikke forklares av boligen alene eller ved en begrenset tomteutnyttelse.
- Prisen samsvarte derimot med verdien av eiendommens utbyggingspotensial.
- Området var preget av fortetting og ny utbygging.
Nemnda konkluderte derfor enstemmig med at kjøpesummen i hovedsak var bestemt av muligheten for videre utbygging, ikke av boligens verdi som bolig.
Konsekvensen
Når eiendommen ble klassifisert som tomt, falt både boligfritaket og retten til oppjustert inngangsverdi bort. Hele gevinsten ble dermed skattepliktig.
Hva betyr dette for arvinger?
Avgjørende er ikke om boligen fortsatt kan brukes som bolig. Det sentrale er hva kjøper, etter en objektiv vurdering, faktisk betaler for.
Dersom en eldre bolig ligger på en stor tomt i et område med betydelig fortetting eller utbyggingsmuligheter, kan skattemyndighetene komme til at salget i realiteten gjelder tomten. Resultatet kan bli betydelig gevinstbeskatning.
Arvinger som vurderer salg av slike eiendommer, bør derfor være oppmerksomme på de skattemessige konsekvensene før salget gjennomføres. Ta gjerne kontakt med vår advokat Hans-Jacob Reinlund Sæther for rådgivning før du legger eiendommen ut for salg dersom du er i tvil om skattespørsmålet.