Høyesterett fastslår at leietakerne av næringsbygg under meglerstandarden ikke er ansvarlige for omfattende skader etter hærverk

Sakens bakgrunn

Nav og Trondheim kommune leide felles lokaler i et næringsbygg i Trondheim, eid av Falkenborgvegen 28 AS.  En dag i åpningstiden tente to personer forsettlig på en sofa i Nav-kontorets mottaksområde. Selve ildspåsettelsen forårsaket begrenset brannskade, men sprinkleranlegget ble utløst og forårsaket massive vannskader. Fuktskader spredte seg over et areal på om lag 700 kvadratmeter gulv og nedre del av vegger, samt gjennom etasjeskillere med isolasjonssjikt over om lag 900 kvadratmeter. Skadene var så omfattende at bygningen ikke kunne brukes mens utbedringen pågikk, og det gikk ett år fra skadene oppstod til sluttrapporten forelå. Utleieren fikk utbetalt i overkant av 4,1 millioner kroner fra sitt forsikringsselskap Protector Forsikring ASA, og hadde i tillegg utgifter på nærmere 300 000 kroner som forsikringen ikke dekket.

Utleieren og Protector krevde at leietakerne – Nav og Trondheim kommune – samt kommunens forsikringsselskap Svenska Kommun Försäkrings AB (SKFAB) skulle dekke de samlede utbedringskostnadene. Bakgrunnen for kravet var at leieavtalene bygde på «meglerstandarden», og utleieren mente at leietakerne hadde plikt til å utbedre skadene etter standarden punkt 13 (2).

Saksgangen

Trøndelag tingrett ga utleieren og Protector medhold og dømte leietakerne og SKFAB til å betale erstatning og regress. Leietakerne anket, og Frostating lagmannsrett snudde avgjørelsen og frifant leietakerne. Utleieren og Protector anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Høyesterett behandlet saken i avdeling og avsa enstemmig dom som stadfestet lagmannsrettens frifinnelse.

De rettslige spørsmålene

Saken reiste to sentrale spørsmål:

• Var skadene omfattet av leietakernes vedlikeholdsplikt etter leieavtalen punkt 13 (2)?  Meglerstandarden punkt 13 (2) lyder slik: «Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i leieobjektet, herunder skader på vinduer, karmer, leieobjektets inngangsdører/porter. Knuste ruter i ethvert rom som omfattes av leieforholdet, må straks erstattes med nye.»
• Var leietakerne erstatningsansvarlige etter leieavtalen punkt 19 (1) for skader voldt av tredjepersoner som de hadde gitt adgang til bygget? Meglerstandarden punkt 19 (1) fastsetter at leietaker «blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen».

a) Høyesteretts vurdering – vedlikeholdsplikten etter punkt 13 (2)

Høyesterett tok utgangspunkt i ordlyden og den indre sammenhengen i standardavtalen.

• Om begrepet «hærverk»

Retten understreket at begrepet «hærverk» i dagligtalen gjerne brukes om forsettlig skade på annens eiendom, med typiske eksempler som tagging, knusing av ruter og ødeleggelse av inventar. Selv om ordlyden ikke utelukker at ildspåsettelse kan falle inn under «hærverk», har slik handling egne og mer presise betegnelser – «ildspåsettelse» og «brannstiftelse». Dersom det hadde vært meningen å inkludere brann i punkt 13 (2), hadde det vært naturlig å nevne det uttrykkelig, slik innbrudd er nevnt. Ildspåsettelse som leder til brann – det vil si ild som har kommet så langt at den brenner av seg selv – ligger fjernere fra ordlyden i «hærverk», særlig der skadene er av stort omfang.

• Vedlikeholdsbegrepets ytterpunkter

Punkt 13 (2) er et tillegg til den alminnelige vedlikeholdsplikten i punkt 13 (1), og begge bestemmelsene faller under begrepet «vedlikeholdsplikt». Vedlikehold er i kjernen løpende arbeider for å kompensere for slit og elde. Jo mer omfattende skaden er, desto mer anstrengt er det å omtale utbedringen som «vedlikehold». Eksemplene som er nevnt i punkt 13 (2) – skader på vinduer, karmer og dører – knytter seg typisk til avgrenset hærverk, og tyder på at bestemmelsen er rettet mot hærverk i tradisjonell og begrenset forstand.

• Kontraktens øvrige bestemmelser

Høyesterett trakk også inn sammenhengen med andre bestemmelser i standarden. Punkt 15 om leietakerens endringsadgang krever skriftlig samtykke fra utleieren selv for mindre endringer, uten at en tilsvarende samtykkeregel er inntatt i punkt 13. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 13 (2) var ment å omfatte større reparasjoner, hadde det vært naturlig å innta en slik regel. Fristreglene i punkt 13 – blant annet en oppfyllelsesfrist på 14 dager – er heller ikke tilpasset større og komplekse utbedringsarbeider.

Forsikringsklausulen i punkt 16 pekte i samme retning. Bestemmelsen fastsetter at utleier forsikrer eiendommen, mens leietakers forsikringsplikt er mer begrenset og kun nevner dører og vinduer utover egne interesser. Hadde leietakers vedlikeholdsansvar vært vesentlig mer omfattende, hadde man forventet en bredere forsikringsplikt for leietaker.

• Konklusjonen om vedlikeholdsplikt

Høyesterett oppsummerte rettstilstanden slik: Kjernen i vedlikeholdsplikten etter punkt 13 (2) er utbedring etter typisk, avgrenset hærverk – som tagging og ruteknusing. Skader ved selve ildspåsettelsen, som for eksempel svimerker på vegg eller innredning, kan også omfattes. Derimot faller følgeskader av stort omfang utenfor – dette gjelder brannskader som oppstår etter at ilden har brent av seg selv, og omfattende vannskader slik som i denne saken. Ved grensedragningen vil relevante momenter være skadens omfang, om handlingen har hærverkets typiske trekk, hvor tidkrevende utbedringen er, om utleieren må involveres, og hvem av partene som best kan forsikre seg mot skaden.

Skadene i saken – vannskader på rundt 4,4 millioner kroner over nær 900 kvadratmeter – var klart utenfor det leietakerne hadde vedlikeholdsplikt for. Utleierens prinsipale anførsel førte dermed ikke frem.

b) Høyesteretts vurdering – erstatningsansvar etter punkt 19 (1)

Utleieren og Protector anførte subsidiært at leietakerne uansett var erstatningsansvarlige etter punkt 19 (1), fordi personene som tente på sofaen hadde fått adgang til bygget gjennom Nav-kontorets mottaksområde.  Høyesterett viste til sin tidligere dom HR-2016-1447-A (KLP-dommen), der det ble fastslått at punkt 19 (1) ikke gir et ubetinget objektivt ansvar. Begrepet «skyldes» i bestemmelsen er ikke et rent årsakskrav, men krever at leietakeren har misligholdt sine forpliktelser etter leieavtalen. Denne forståelsen gjelder for hele personkretsen som er oppregnet i punkt 19 (1) – også for tredjepersoner som leietaker har gitt adgang til eiendommen. Dersom leietaker ikke har truffet tilstrekkelige forholdsregler, for eksempel nødvendig vakthold eller andre sikkerhetstiltak, kan leieavtalen likevel anses misligholdt.

I denne saken hadde verken utleieren eller Protector anført at leietakerne hadde misligholdt leieavtalen. Det objektive erstatningsansvaret forelå dermed ikke, og heller ikke den subsidiære anførselen kunne føre frem.

Betydningen av dommen

Dommen gir viktig veiledning om tolkningen av meglerstandarden, som er den mest brukte standardkontrakten ved leie av næringslokaler i Norge. Høyesterett klargjør at:

• Leietakers vedlikeholdsplikt etter punkt 13 (2) er begrenset til typisk, avgrenset hærverk. Store følgeskader – særlig ved brann og sprinklerutløsning – faller utenfor, og risikoen for slike skader bæres av utleieren og dennes forsikringsselskap.
• Erstatningsansvar for skader voldt av tredjepersoner etter punkt 19 (1) krever at leietakeren har misligholdt leieavtalen. Det er ikke tilstrekkelig at leietakeren har gitt skadevolder adgang til bygget.
• Dommen har overføringsverdi utover meglerstandarden, blant annet til Statsbyggs standard leieavtale for næringslokaler, som har en tilsvarende bestemmelse.
• For utleiere innebærer dommen at de i utgangspunktet bærer risikoen for større bygningsskader forårsaket av hærverk, og at det er viktig å ha eiendommen godt forsikret. Utleiere som ønsker å overføre mer av denne risikoen til leietaker, bør vurdere å innta eksplisitte bestemmelser om dette i leieavtalen.
• For leietakere er dommen en klargjøring av at vedlikeholdsplikten etter meglerstandarden har sine grenser, og at leietakere ikke automatisk bærer ansvaret for ethvert skadetilfelle som rammer lokalene de leier.

Har du spørsmål?

Har du spørsmål om leieavtaler for næringslokaler, ansvarsforhold ved skade eller forsikringsdekning, er du velkommen til å ta kontakt med advokatene i Advokatfirmaet Eurojuris Haugesund AS.

• Anette Jacobsen Mokleiv
• Thor Harald Eike (H)
• Odd Gunnar Kallevik
• Lise M. Østensjø Waage